top of page
שאלות ותשובות - מפקח דיירים בפרויקט תמ"א 38
מה תפקידו של מפקח הדיירים בתמ"א 38?
תפקידו של המפקח מטעם הדיירים בפרויקט מסוג תמ"א 38 הוא בראש ובראשונה להיות שומר הסף של הדיירים מבחינת התמורות אותם הם מקבלים. בשלב הראשון של הפרויקט, על המפקח לוודא כי המפרט אותו מציע היזם לדיירים הינו מפרט איכותי ברמה גבוהה וזאת החל מבדיקת מספר נקודות החשמל, התאורה והאינטסלציה המגיעות לדיירים ועד להקפדה על איכות החומרים ושיטות הבניה בהם יעשה שימוש בבניית הבניין החדש. בהמשך, כשהליך הרישוי מצוי בעיצומו, על המפקח מטעם הדיירים לוודא כי התמורות אשר הובטחו לדיירים במסגרת ההסכם עם היזם אכן תואמות את היתר הבניה של הבניין החדש ובשלבים מתקדמים יותר, מבצע המפקח פיקוח על ביצוע הבניין עד להשלמתו ומסירת הדירות לדיירים.
למאמר מורחב בנושא תפקידיו של המפקח מטעם הדיירים לחצו כאן.
לשיטת חמשת השלבים של סווירי מהנדסים לחצו כאן.
*
היזם טוען שיש לו מפקח מטעמו בפרויקט - האם זה מספיק?
לא. באופן כללי המפקח מטעם היזם בפרויקט מבצע פיקוח צמוד ולמרות שתפקידו הוא לפקח על כל הדירות בפרויקט, לרבות דירות הדיירים, הרי שהוא אינו צד להסכם אשר נחתם בין היזם לבין הדיירים ועל כן הוא חב חובת נאמנות למזמין העבודה, קרי היזם בלבד. מפקח מטעם הדיירים הוא איש אמונם של הדיירים אשר להם חלק גדול מהדירות בבניין ותפקידו הוא לבצע פיקוח צמוד אך ורק לדירות הדיירים ולשמור על האינטרסים והתמורות המגיעות להם על פי המפרט ועל פי ההסכם אשר נחתמו עם היזם.
*
קיימים שינויים בין התכניות שצורפו להסכם עם היזם לבין התוכניות הסופיות המצורפות להיתר הבניה - האם זה מקובל?
תלוי באופי השינוי. על פי הדין, סטיות בשיעור של 2% בין מידות הבניין בתוכניות ובפועל וכן סטיות בשיעור של 5% בכמויות ומידת אביזרים הינן סטיות סבירות שלא מפצים בגינן. ככל ומדובר בסטיות אחרות, יש לבדוק את מקורן. במידה והסטיה הינה בעקבות אילוץ אשר הגיע בגין דרישה של רשות תכנונית הרי שיש לבחון את הדרישה הנ"ל ואת הדרכים להקטנת הפגיעה בדיירים ופיצויים, ככל ויידרש. ככל והשינוי או סטיה הינם תוצאה של אילוץ תכנוני ו/או קונסטרוקטיבי הרי שיש לבחון כל מקרה לגופו וגם כאן יש לבדוק האם לדיירים מגיע פיצוי כלשהו בגין הסטיה הנ"ל. כפי שצוין לעיל, יש לבחון כל מקרה לגופו לאור ההסכם שנחתם בין היזם לבין הדיירים על מנת לעמוד על זכויותיהם והתמורות המגיעות להם.
*
באיזה שלב של הפרויקט כדאי לערב את המפקח מטעם הדיירים?
מומלץ לשלב את המפקח ההנדסי שהוא גורם הנדסי מוסמך כבר בתחילת גיבוש הפרויקט ועוד בטרם בחירת היזם. ככל שההתקשרות עם המפקח מטעם הדיירים תהיה בשלב מוקדם יותר, ניתן יהיה לאפיין ולמפות את הצרכים, הדגשים והרצונות של הדיירים בכל הנוגע לפרויקט ולמפרט ולאחר גיבוש הקונספט הראשוני ניתן יהיה לצאת למכרז יזמים באופן מסודר עם גיבוי של גורם הנדסי מיומן.
*
האם המפרט הטכני של הפרויקט עלול להשתנות לאחר קבלת היתר הבניה?
מפרט טכני אשר צורף להסכם אשר נחתם בין היזם לבין הדיירים הינו מסמך מחייב לכל דבר. רצוי לדרוש מהיזם בעת המו"מ המשפטי כי רמת המפרט הטכני של דירות היזם בפרויקט לא תהיה גבוהה יותר מרמת המפרט הטכני של דירות הדיירים ובכך למעשה הדיירים יכולים לשפר את רמת המפרט הטכני של דירותיהם כשהיזם יצא לשיווק ויחליט למכור את דירותיו ברמת מפרט גבוהה.
*
במקרה של מחלוקת, מי קובע - המפקח של היזם או המפקח של הדיירים?
במקרה של מחלוקת בשטח בין המפקח של היזם לבין המפקח של הדיירים הרי שיש לפנות להסכם שנחתם בין היזם לבין הדיירים בכדי לקבוע מה הם התנאים שנקבעו לגבי יישוב מחלוקות בין המפקחים. על כן, בעת עריכת המו"מ בין הדיירים לבין היזם יש להקפיד כי למפקח הבניה מטעם הדיירים תהיה הסמכות להתריע ולהעיר על כל ליקוי או פגם אשר מתגלה במהלך העבודה ועל המפקח מטעם היזם לתקן את כל הדרוש תיקון. כמו כן, מומלץ לקבוע גורם הנדסי אשר יהווה גורם מכריע במחלוקות המתעוררות תוך כדי העבודה לשם מציאת פתרון מהיר ומוסכם למחלוקת וצמצום הנזקים לצדדים אשר עלולים להיגרם עקב עיכוב בביצוע העבודות.
*
האם קיימת חובה חוקית להעסיק מפקח באתר בניה?
למרבה ההפתעה, התשובה היא לא. בעבר נעשו מספר נסיונות להסדיר בחוק את תפקידיהם של מפקחי הבניה וזאת בעקבות אסון ורסאי, שהתרחש בשנת 2001. בין המלצותיה של ועדת זיילר אשר בחנה את הסיבות לאסון היתה המלצה להסדרת תפקיד המפקח על הבנייה אלא שלמרבה הצער, מאז ועד היום הנושא לא עוגן בחוק.
על אף זאת, הרוב המוחלט של חברות הבנייה בישראל מעסיקות מפקח בנייה, חיצוני או פנימי, בפרויקטים שלהן כתלות בהיקף הפרויקט ובכמות העבודה הנדרשת.
*
bottom of page